Zákony mají zavést digitalizaci, urychlit tvorbu a sladění prostorových plánů, zajistit větší transparentnost a efektivitu, zjednodušit a urychlit vydávání stavebních povolení a umožnit elektronické vyřízení většiny povolení. Stanovují přísnější požadavky na energetickou účinnost nových budov, čímž se má snížit energetická spotřeba a emise CO2. Získání stavebního povolení by nemělo trvat déle než 30 dní. Znovu se zavádí institut konsolidace městských pozemků, zrušený v roce 2014. Nový zákon o energetické účinnosti budov pak vyžaduje, aby všechny budovy byly do roku 2050 budovami s nulovými emisemi.

Národní plán bytové politiky do roku 2030

Národní plán bytové politiky do roku 2030 přijala vláda v březnu 2025. Národní plán přichází v době, kdy je otázka bydlení jednou z nejnaléhavějších socioekonomických výzev v zemi, zejména pro mladší generace, které stále obtížněji dokáží vyřešit svou bytovou situaci kvůli prudce rostoucím cenám nemovitostí a akutnímu nedostatku dostupných nájemních možností. Význam tohoto dokumentu však přesahuje samotné bydlení. Národní plán si klade za cíl řešit širší demografické problémy, včetně odchodu mladých lidí a klesající porodnosti.

Cílem Národního plánu je dosáhnout tří hlavních cílů: dostupného bydlení, udržitelného bydlení a prostorů sloužících jako bydlení. Zahrnuje dva akční plány: první pokrývá období od roku 2025 do 2027, a druhý od roku 2028 do konce roku 2030. Pro první cíl, dostupné bydlení, byly zavedeny dvě cílené opatření na podporu jeho dosažení: zlepšení právního a správního rámce a zvýšení nabídky bytových jednotek pro dostupné bydlení.

Národní plán si klade za cíl posílit právní ochranu nájemních vztahů, a tím zajistit stejnou bezpečnost a stabilitu jak pro nájemce, tak pro pronajímatele. Plán předpokládá posílení role Chorvatské realitní agentury (APN), která má být hlavním orgánem pro realizaci chorvatské bytové politiky podle nového zákona o dostupném bydlení.

Pro druhé opatření Národní plán navrhuje cílené investice a pobídky, včetně renovace a opětovného využití neobsazených bytových jednotek ve státním vlastnictví. Nemovitosti spravované státními podniky a institucemi budou přeměněny na dostupné nájemní byty, zatímco soukromé neobsazené jednotky budou rovněž aktivovány prostřednictvím nájemních programů.

Druhý cíl, udržitelné bydlení, se zaměřuje na energetickou renovaci budov za účelem snížení spotřeby energie na vytápění a chlazení, stejně jako na snížení emisí skleníkových plynů a podporu dekarbonizace budov pro posílení odolnosti vůči změně klimatu a podporu udržitelného životního stylu. Prostřednictvím Programu energetické renovace pro více bytové budovy (do roku 2030) budou akce zahrnovat komplexní modernizace, využívání obnovitelných zdrojů energie, efektivní systémy dálkového vytápění a materiály s nízkým obsahem uhlíku.

Program dostupného nájmu

Jedná se o státní Program dostupného nájmu, ve kterém mohou vlastníci prázdných bytů předat byt do správy Agentuře pro právní obchod a nemovitosti (APN), stát jej následně pronajímá vybraným nájemcům za dostupné ceny se subvencí. Pro vstup do programu musí být obytné nemovitosti neobsazené po dobu dvou let. Nejvyšší medián nájmů za rok 2025 byl zaznamenán v Záhřebu s cenou 12,7 eur a ve Splitu s 12,2 eur za metr čtvereční. Za byt o rozloze 60 metrů čtverečních je nájem v Záhřebu 760 eur a ve Splitu 730 eur. Dostupné nájemné nesmí přesáhnout 30 procent celkového čistého měsíčního příjmu nájemce a jeho rodiny, minus režijní náklady. APN věří, že to, spolu s bezpečností, kterou garantují vlastníkům nemovitostí, bude jedním z nejdůležitějších důvodů, proč by majitelé mohli reagovat na program dostupného bydlení, protože místo čekání na nájem z měsíce na měsíc bude tento nájem zaplacen ve dvou splátkách ze strany APN.

Dopady na byznys

Nová chorvatská legislativa týkající se stavebních a bytových zákonů má především za cíl zvýšit nabídku dlouhodobě pronajímaných nemovitostí, zlepšit energetickou účinnost a zjednodušit některé administrativní postupy. Tyto reformy budou mít smíšené dopady na podniky – v některých odvětvích vytvářejí příležitosti, zatímco v jiných zvyšují náklady a regulační překážky. Nové zákony se převážně zaměřují na odrazování krátkodobého pronájmu turistům, aby byly byty dostupnější pro místní obyvatele. Nové stavební zákony kladou důraz na energetickou účinnost a vyžadují, aby všechny nové budovy splňovaly normy „nZEB“ (budovy s téměř nulovou spotřebou energie). Zákony udělují větší pravomoc příslušným orgánům v případě projektů bez řádných povolení. Podniky zaměřené na dlouhodobé pronájmy, novou výstavbu s důrazem na energetickou účinnost a rozvoj velkých turistických projektů (jako jsou kempy pro mobilní domy nebo hotely vyšší kategorie) najdou obchodní příležitosti. Přeměna stávajících obytných nemovitostí na krátkodobé pronájmy bude naopak čelit rostoucí regulaci a nákladům.

 

Ladislav Horák, ekonomický diplomat Velvyslanectví ČR v Záhřebu