Legislativní změny a přechodný režim

Nejdůležitější změnou je odstranění dlouhodobé právní mezery, která umožňovala masivní rozšiřování mobilních domů v kempech bez započítávání do zastavěnosti pozemků. Nově se mobilní domy zahrnují do výpočtu zastavěnosti kempu bez ohledu na to, zda jsou trvale spojeny se zemí. To výrazně omezuje další zahušťování kempů na pobřeží. Současně byly zavedeny nové ochranné pobřežní pásy. V kempech uvnitř zastavěného území nebude možné umisťovat mobilní domy do vzdálenosti 25 metrů od pobřežní čáry, zatímco mimo sídla platí ochranné pásmo 100 metrů. Další zásadní novinkou je, že kempy a související turistická infrastruktura budou moci vznikat pouze v turistických zónách vymezených územními plány obcí a měst.

Chorvatské pobřeží již obsahuje tisíce instalovaných mobilních domů. Proto byl zaveden mimořádně dlouhý přechodný režim. Stávající kempy dostanou až deset let na přizpůsobení novým pravidlům, což znamená, že plné ekonomické dopady legislativy se budou projevovat postupně až do poloviny 30. let. Regulace mobilních domů je součástí širší strategie chorvatské vlády zaměřené na omezení nadměrné turistické výstavby na pobřeží, ochranu prostoru a podporu udržitelnějšího cestovního ruchu. Úzce souvisí s novým zákonem o pohostinské činnosti, připravovanými pravidly pro krátkodobé pronájmy a implementací nových evropských pravidel pro registraci turistických ubytovacích kapacit. Z pohledu investorů lze očekávat, že rok 2026 bude především obdobím výkladu a implementace nových pravidel. Skutečné investiční dopady, včetně potřeby přestaveb, redukce kapacit některých kempů či nových investic do kvalitnější infrastruktury, se začnou výrazněji projevovat až v dalších letech.

Příležitosti pro české firmy

Probíhající transformace kempingového sektoru může současně vytvářet nové obchodní příležitosti pro české společnosti. První oblast představují stavební a inženýrské služby související s modernizací kempů. Mnoho provozovatelů bude muset upravit dispoziční řešení areálů, modernizovat technickou infrastrukturu, zvyšovat energetickou efektivitu a přizpůsobovat provoz novým regulatorním požadavkům. Perspektivní příležitosti se otevírají také pro české výrobce modulárních staveb, mobilních ubytovacích jednotek, sanitárních systémů, technologií pro hospodaření s vodou, čistíren odpadních vod, fotovoltaických systémů, bateriových úložišť či energeticky úsporných řešení pro turistická zařízení. Významný potenciál lze očekávat rovněž v oblasti digitalizace. Chorvatské kempy stále více investují do rezervačních systémů, inteligentního řízení energií, monitoringu spotřeby vody, bezpečnostních technologií a digitální správy areálů. Nové příležitosti mohou vznikat také v oblasti architektonických služeb, projektového řízení, environmentálních studií, energetické certifikace budov a poradenství v oblasti územního plánování.

Významná součást chorvatské ekonomiky

Význam celé problematiky je nutné vnímat v širším kontextu. Chorvatsko dnes patří mezi nejvýznamnější evropské destinace v oblasti kempingové turistiky. Podle oficiálního portálu Camping.hr působí v zemi více než 300 registrovaných kempů, přičemž převážná většina jejich kapacit se nachází podél jadranského pobřeží v regionech Istrie, Kvarner a Dalmácie. Kempingový sektor představuje jednu z klíčových složek chorvatského cestovního ruchu. Podle údajů Chorvatského statistického úřadu připadalo v roce 2025 na kempy více než 23 % všech turistických přenocování v zemi. V kempech bylo realizováno přibližně 21,9 milionu noclehů a sektor vykazoval rychlejší růst než většina ostatních forem turistického ubytování. Kempy patří mezi segmenty s nejdynamičtějším růstem a potvrzovaly dlouhodobý trend rostoucí poptávky po alternativních formách ubytování spojených s pobytem v přírodě. Významným rysem chorvatského kempingového trhu je vysoký podíl zahraniční klientely, zejména z Německa, Rakouska, Slovinska, Nizozemska, Itálie a České republiky. Kempingová turistika současně přispívá k prodlužování sezóny mimo hlavní letní měsíce a vytváří důležité příjmy pro pobřežní regiony.

Od stanů k luxusním resortům

Současná legislativní debata je výsledkem zásadní proměny, kterou chorvatské kempy prošly během posledních deseti až patnácti let. Tradiční kempy založené převážně na stanových plochách, karavanech a obytných vozech se postupně transformovaly na komplexní turistické resorty nabízející mobilní domy, bazény, wellness centra, restaurace, sportovní infrastrukturu a další služby. Řada dnešních nejúspěšnějších kempů se svým standardem blíží klasickým hotelovým resortům. Mobilní domy se staly symbolem této transformace. Moderní jednotky často disponují plochou přes 30 m², dvěma ložnicemi, dvěma koupelnami, klimatizací, kuchyní a rozsáhlými terasami. Luxusnější varianty nabízejí výhled na moře, privátní bazény či umístění v první linii u pobřeží a provozovatelé pokračují v investicích i v roce 2026. Například některé kempy na Pelješaci, v Istrii či na ostrovech Krk a Rab připravují nové generace mobilních domů vyšší kategorie a rozšiřují nabídku glampingových kapacit.

Právě rychlý rozvoj mobilních domů však začal vyvolávat rostoucí napětí mezi investičními zájmy a ochranou pobřežního prostoru. V zemi se nachází přibližně 16 000 mobilních domů, přičemž více než 5 000 z nich je umístěno ve vzdálenosti do 100 metrů od pobřeží. Řada z nich vznikala v období, kdy právní postavení těchto objektů nebylo dostatečně jasně definováno. Některé inspekční orgány a soudy je začaly považovat za stavby, zatímco provozovatelé argumentovali jejich mobilním charakterem.

Nové právní vymezení mobilních domů

Nová legislativa stanovuje, že mobilní domy nejsou klasickými stavebními objekty, ale zvláštní kategorií mobilních ubytovacích jednotek. Stát tak fakticky uznal jejich specifický charakter a současně vytvořil jasnější regulační rámec pro jejich provozování. Tím se výrazně snižuje právní nejistota, která v posledních letech komplikovala investice do kempingového sektoru. Současně však nová pravidla zavádějí přesnější podmínky jejich umisťování a využívání. Vládní představitelé opakovaně zdůrazňují, že cílem není likvidace mobilních domů ani omezení konkurenceschopnosti chorvatského kempingu, ale vytvoření transparentních pravidel a ochrana pobřeží před postupnou apartmánizací.

Významnou změnou pro investory je rovněž nový způsob výpočtu zastavěnosti kempů. Dosavadní pravidla umožňovala maximální zastavěnost ve výši 10 %, přičemž mobilní domy se do tohoto limitu často nezapočítávaly. V praxi tak vznikala situace, kdy byl formálně dodržen zákon, ale skutečné využití prostoru bylo mnohem intenzivnější. Nová legislativa zvyšuje povolenou zastavěnost na 30 %, avšak současně stanovuje, že se do limitu budou započítávat i mobilní domy a další obdobné ubytovací jednotky. Z pohledu státu jde o snahu přesněji odrážet skutečné zatížení území. Pro investory naopak znamená nová pravidla vyšší předvídatelnost a jasnější podmínky plánování budoucích projektů.

Digitalizace a kontrola nelegální výstavby

Regulace mobilních domů představuje pouze jednu část širší reformy. Nové elektronické územní plány, digitalizace povolovacích procesů a propojení databází mají umožnit efektivnější dohled nad využíváním území. Chorvatsko současně rozšiřuje využívání digitálního monitoringu a geoinformačních systémů při kontrole stavební činnosti. Vláda očekává, že díky těmto nástrojům bude možné rychleji identifikovat nepovolené zásahy do prostoru a účinněji prosazovat stavební legislativu, zejména v pobřežních regionech s vysokým investičním tlakem.

S ohledem na skutečnost, že cestovní ruch dlouhodobě generuje přibližně pětinu chorvatského HDP a vláda současně deklaruje podporu investic do kvalitnějších a udržitelnějších forem turistické infrastruktury, lze očekávat pokračující modernizaci kempingového sektoru i v následujících letech.

Ladislav Horák, ekonomický diplomat, Velvyslanectví České republiky v Chorvatsku